建造的商品房要出售，開發(fā)商才能夠獲得一定的收益。而很多人在銷售商品房的時候，對于它的具體銷售內(nèi)容并不是很清楚，覺得房屋建造了就能夠銷售。其實它是要符合條件，那么，開發(fā)商五證不全可以退房嗎，如果開發(fā)商不退怎么辦？

(資料圖)

網(wǎng)友咨詢：父母在老家?guī)唾I了一套房，分兩次交了30萬的房款，現(xiàn)在還差最后20多萬的尾款，房子已經(jīng)蓋好，要求交了尾款交鑰匙。但是房產(chǎn)證現(xiàn)在辦不了，至少要等幾年，打聽后才知道開發(fā)商五證中只有土地證，感覺買房的風險很大，所以想退房，但是開發(fā)商不給退。開始因為熟人的關系，覺得沒問題，所以沒有簽合同或者協(xié)議，只有兩張收據(jù)，現(xiàn)在想退房退款，請問該怎么辦？

廣東偉倫（仲愷）律師事務所李廣萍律師解答：

開發(fā)商五證不全是可以退房的，沒有開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)商以及樓盤的五證不齊全，說明該開發(fā)商沒有售房的行為能力，開發(fā)商與買受人所簽的商品房買賣合同就屬于無效合同。

開發(fā)商不配合的，購房人可到當?shù)刈〗ㄎ对V，甚至到法院起訴開發(fā)商。

【法律依據(jù)】

《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

李廣萍律師解析：

開發(fā)商五證不全，所簽訂的合同無效。

“五證”是《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》的簡稱。

《城市商品房預售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

我國《合同法》第52條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

開發(fā)商五證不全而銷售商品房，顯然“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，所以該購房協(xié)議無效。

商品房銷售的條件：

(1)商品房銷售的主體必須是具有獨立企業(yè)法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審核批發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。項目公司銷售商品房同樣需要取得有關的批準，為委托中介機構則需要取得相應的資格。

(2)出售商品房需要已經(jīng)取得合法的土地使用權并依法繳納全部的土地出讓金，取得土地使用權證書。

(3)商品房建設完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律規(guī)定的特定條件。

(4)經(jīng)建設工程質(zhì)量部門驗收合格，取得驗收合格證書。

(5)屬于住宅商品房的，必須經(jīng)過建設管理部門的審核，取得《住宅交付使用許可證》。

(6)經(jīng)過測繪機構對房屋和土地使用權面積進行實際測量確定。

(7)出售的房產(chǎn)已經(jīng)到房地產(chǎn)登記部門辦理了新建商品房初始登記，取得《房地產(chǎn)權證》。

所以，進行商品房銷售的企業(yè)是具有法定性和特殊性的，出賣人只能是具有法定資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在以上各種條件中最為重要的是要求房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)取得房地產(chǎn)權證書，這是商品房銷售的必要前提，消費者在購買房屋時一定要查驗開發(fā)商是否已經(jīng)取得房地產(chǎn)權證。