違法建筑是指未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的建筑物或者構筑物。隨著違法建筑整治工作持續(xù)推進，該類案件數(shù)量明顯增多。拆違行政執(zhí)法涉及的法律、政策規(guī)定相對復雜，也關系到行政相對人的重要利益，在審理中確實存在不少難點。

法妞網(wǎng)友咨詢：

(資料圖片)

開發(fā)商違建出售致被拆購房者如何預防及維權？

陳思文律師解答：

部分開發(fā)商給業(yè)主的“贈送面積”是通過擅自變更規(guī)劃設計、違章搭建起來的。具體操作手法是采用了“陰陽設計圖紙”的方式，先按照違建前的房型設計圖，在建設項目通過規(guī)劃驗收后，再自行或通過購房者集體委托其指定的關聯(lián)裝修公司對房屋進行二次裝修改造。

開發(fā)商出售違建被拆，購房者損失的維權并非通常老百姓所想的“集體向有關部門投訴、拉標語橫幅”那么簡單，關于合同的約定內容、開發(fā)商宣傳語、房屋質量等細節(jié)因素都會影響業(yè)主房屋及損失索賠的最終結果。

陳思文律師補充：

首先，購買者應向相關部門核實，查看開發(fā)商該項目設計及規(guī)劃驗收情況。其次，查閱、核實與開發(fā)商簽訂的合同中，是否包含贈送面積的相關約定。第三，若有證據(jù)證明開發(fā)商違建部分改變原來的結構設計，使房屋存在質量安全隱患的，可要求解除合同，退還房屋返還購房款并賠償損失。造成開發(fā)商未按照合同約定履行辦理房地產(chǎn)證義務的，購房者可要求其承擔違約責任。

由于行政執(zhí)法受人力成本所限，而開發(fā)過程相對隱蔽，不易被發(fā)現(xiàn)，使得違建往往是事后查處拆除，購房者的權益和損失成為了最大的犧牲。

因此，建議從規(guī)劃設計、銷售宣傳、交付使用三個階段建立系統(tǒng)化的監(jiān)督處置機制，從事前開始進行審查，防止違建木已成舟，造成大量購房者損失。

購房者在挑選房屋時，無論是開發(fā)商的宣傳廣告還是售樓人員的口頭承諾，都需要理性審視與甄別，并要求開發(fā)商把宣傳的承諾寫入合同約定條款。

同時留意收集與購房有關的宣傳冊、視頻、樣板房照片以及小區(qū)的規(guī)劃圖，以便在日后發(fā)生糾紛時作為維權的證據(jù)。